空地・駐車場

空地・駐車場

空地にしたままの土地・ずっと駐車場にしたまま
の土地が杉並区・中野区にもたくさんあります。
値段が上がるのを待っている。
先祖伝来の不動産なので自分の代で売却するわけ
にはいかない。
お金に不自由していないので何となくそのままに
している。など理由は様々です。

不動産は所有しているだけで維持していく費用が
かかります。
更地の場合土地に対する税金の優遇が何一つなく
建物がある場合のおよそ４倍の固定資産税を毎年
支払う必要があります。

杉並区や中野区では評価額の高額なエリアも多く
年額数十万円から広い敷地では１００万円以上の
固定資産税がかかります。
１年２年といった期間では所有不動産の価値と比
べ負担が小さく感じますが１０年２０年といった
期間でその額を考えると数百万円から数千万と非
常に大きな税負担額となります。

また毎年夏には雑草が生い茂り費用をかけて駆除
する、不法投棄を防ぐための柵の設置や見回り等
手もかかります。

駐車場にされている場合、運用面では高いコスト
パフォーマンスは望めません。

最近（２０１６年）は相続税の改定や低金利から
集合住宅をこの遊休地に建てる方も増えてきてい
ますが、通常不動産投資では敬遠される最寄駅か
ら１０分以上の立地に建築会社の３０年間の賃料
保証を条件にアパートを建てるなど需要無き供給
となっているのが現状です。

３０年間の賃料保証といっても３０年間同額の保
証ではなく契約書には市況に応じて賃料を見直す
とされている事が殆どです。

状況によっては賃料保証の収入が集合住宅を建て
るために借入れたローンの支払額を下回り資産の
持ち出しの状態も懸念されます。
また集合住宅を建てたために売却の際、利回りか
ら価格を決定する収益還元法による価格決定とな
り更地の状態と比べ著しく売却価格が下がる場合
もあります。

更地のように維持費のかかる不動産・駐車場とし
て運用している低利回りの不動産は最適な運用が
されてはじめて資産となります。
立地条件等から有効利用や運用方法を考え費用対
効果の望めない場合には買替による資産の置き換
えを行い資産価値を高める方法もあります。
また、４０坪・５０坪それ以上の広い土地は広い
ままではそのボリュームから坪単価を押し下げて
しまいます。
売却方法に工夫が必要となります。

不動産は所有しているだけでは何も生まず負の資
産にもなります。
運用方法を間違えれば相続破産さえありえます。

杉並区・中野区の遊休地の立地や諸条件に合った
最も高収益な利用方法・売却方法ををご提案させ
て頂きます。

「ちょっと話を聞いてみたい」でも結構です。
お気軽に下記よりご相談ください。

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