手狭になった家
お子様が成長するにしたがい今まで丁度よかった
広さが年々手狭になったり、一人暮らしの親御さ
んと同居することになりもう１部屋必要になった
などなんとかなるの度を超してしまったとき賃貸
住宅であれば住み替えることは比較的簡単ですが
所有している住まいでは少々複雑になります。
まず不動産の購入は予算あっての買い物ですので
所有されている不動産の価値を確認する事が必要
です。
価値の確認方法は下記の通りとなります。
①住宅ローンを払っている場合は、償還予定表ま
たはローンお借入の銀行に住宅ローン残高を確
認する。
②所有している不動産の売却可能な金額を不動産
業者に査定してもらい確認する。
インターネットの査定サイトで簡単な査定も可
能です。
※杉並区・中野区であれば私がすぐにお伺いし
て、正確な価格を査定させて頂きます。
③査定価格から住宅ローン残債額を引いてみる。
④住宅の買替に使える預貯金の額を確認する。
⑤③の計算の結果
Ａ住宅ローン残債額+諸経費＜売却可能額+預貯金
の場合には譲渡益とお手持ち資金を頭金及び諸
経費に充てて新規の住宅の購入と同様に住み替
え物件を購入する事が可能です。
Ｂ住宅ローン残債額+諸経費＞売却可能額+預貯金
の場合には不足分を上乗せして住宅ローンを借
入する事が可能な「住み替えローン」を利用す
ることにより買替が可能となります。
ただし、銀行によって上乗せの可能な金額には
上限がありますので各銀行に確認が必要です。
また上乗せした額により、新たに購入する物件
の金額が制約されます。
また、上乗せした部分の住宅ローンの支払いが
増える為、新規の購入に比べて負担は大きくな
ります。
⑥売却と購入のタイミングを考える。
上記Ａの場合には不動産価格が上昇していると
きには売却を先行して場合によっては一旦賃貸
に転居する事も念頭に不動産価格が落ち着くの
を待ちながらゆっくりと納得のいく新居を探さ
れる事が理想的です。
賃料を考えると一見無駄のように思えますが、
長い目で見ると満足のいく買い物ができる場合
があります。
高く売却できるときは購入物件も高額です。
不動産価格が下落もしくは低迷しているときは
上昇時よりも少々忙しくなりますが、売却と購
入を同時に行うことが理想的です。
上昇時にくらべ下落時低迷時には不動産の成約
率がさがる傾向にあり、所有物件の売却額の下
落と購入希望物件の価格の下落のタイミングを
計りながら買替を進めることが重要です。
上記Ｂの場合には既存住宅ローンの精算と購入
物件住宅ローンの抵当権の設定を同日に行う必
要がある為に売却と購入を同時に進めることが
基本的には鉄則です。
上記の買替に比べて、難易度の高い買替となり
ます。
買替は景気動向にもよりますが、売却を先行する
ことによって購入の際の手持資金をしっかり確保
して購入物件をじっくり探す事が理想的です。
どうしても広い家の不動産広告に目が向いてしま
い営業担当者に勧められるがままに購入が先行し
て、既存の住宅のローンと購入先のローンの二重
払いや売り急ぎによる売却額の値引き等リスクを
伴った買替をされる方が非常に多いのが現実です。
衝動に駆られず慎重に計画性をもって行動する事
が重要です。
ここで記載させて頂いた内容は大まかな概略をご
説明させて頂いており、お客様によって事情は様
々です。
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